Wo sich der Immobilienkauf für Pendler besonders lohnt

Hohe Immobilienpreise in den Metropolen treiben Wohnungskäufer ins Umland. In Berlin kosteten Eigentumswohnungen aus dem Bestand im vergangenen Jahr pro Quadratmeter im Schnitt gut 4.600 Euro. In den Umlandkreisen lagen die Durchschnittspreise mit Ausnahme der Stadt Potsdam noch mindestens rund 2.000 Euro darunter. Kaufinteressierte fassen daher Objekte jenseits der Stadtgrenzen ins Auge. Wer in der Hauptstadt arbeitet, sollte aber vor dem Immobilienkauf genau kalkulieren und dabei Fahrtkosten und -zeit einbeziehen. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Im Postbank-Wohnatlas 2020 lässt sich nachschlagen, nach wie vielen Jahren die Ausgaben für das Pendeln den Kostenvorteil des Immobilienerwerbs aufgefressen haben. Der Postbank-Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet.

Günstig pendeln aus Teltow und Bernau

Denn längere Arbeitswege gehen ins Geld: Fahrscheine im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder das Auto müssen bezahlt werden, zudem kostet die tägliche Fahrt zur Arbeit Zeit. In der Modellrechnung wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Berlin mit dem Erwerb in den vier bevölkerungsreichsten Städten und Gemeinden der angrenzenden Landkreise verglichen. Danach profitieren Pendler aus Teltow am längsten vom günstigeren Wohnungskauf: Der Kaufpreisvorteil ist bei täglicher Fahrt mit Bus und Bahn zur Arbeit erst nach gut 42 Jahren aufgebraucht, bei der Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne auf gut 19 Jahre. Auch in Bernau dürfen sich Bus- und Bahnfahrer über eine Ersparnis freuen, von der sie laut

Modellrechnung rund 40 Jahre profitieren. Autofahrer zehren den Kostenvorteil bereits nach knapp 16 Jahren auf. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendler im Berliner Umland schafft es Falkensee. Bus- und Bahnfahrer haben das gesparte Kapital rechnerisch nach rund 38 Jahren verbraucht, Autopendler nach 17 Jahren. Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 30 Jahren Pendeln günstiger bleibt als im Berliner Stadtgebiet, sind Ludwigsfelde und Blankenfelde-Mahlow.

Bus und Bahn versus Auto

Mit einer Ausnahme sind Bus- und Bahnpendler immer im Vorteil: Sie kommen günstiger weg und haben länger etwas vom Kaufpreisvorteil. Lediglich auf der 25 Kilometer langen Pendelstrecke von Kleinmachnow in die Hauptstadt haben Autofahrer die Nase vorn: Sie benötigen für eine Strecke nur 28 Minuten, Bus- und Bahnfahrer 46 Minuten. Dennoch ist der Unterschied, wie lange der Kaufpreisvorteil vorhält, gering: Autopendler profitieren 17,5 Jahre, Nutzer des ÖPNV 17,4 Jahre.

Top-Lagen in den Landkreisen mit höheren Preisen

Auch wenn die Immobilienpreise in den begehrten Lagen im Umland höher liegen als im jeweiligen Landkreis-Durchschnitt, können Käufer trotz Pendelns sparen. Auch das haben die Experten des HWWI für die Postbank durchgerechnet. Wenn die neue Wohnung in Teltow oder Bernau zum Beispiel 20 Prozent teurer ist als im kreisweiten Durchschnitt, rechnet sich der Umzug für einen Berufspendler im ÖPNV immer noch über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren. In Falkensee, Ludwigsfelde, Blankenfelde-Mahlow, Oranienburg, Schönefeld, Hohen Neuendorf, Mühlenbecker Land, Panketal, Hoppegarten, Neuenhagen und Strausberg würde sich das Investment auch bei einem Preisaufschlag von 20 Prozent noch mehr als zwei Jahrzehnte lang rentieren.

Schnelle Bahnverbindung ist unerlässlich

Teltow, Bernau und Falkensee liegen vor allem dank sehr guter Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln im Ranking vorn. Von Teltow ist die Strecke in die City noch am kürzesten: Die 19 Kilometer sind mit dem Zug in 17 Minuten zu schaffen. Für die rund 28 Kilometer aus Bernau wie auch die 22 Kilometer aus Falkensee benötigen Pendler per Bahn gut 20 Minuten. Mit dem Auto sind sie überall deutlich länger unterwegs.

Region der langen Wege

Im Berliner Umland ist das allerdings eher die Ausnahme. Wer sich hier für ein Berufsleben als Pendler entscheidet, sollte sich der zumeist langen Wege aus dem Berliner Speckgürtel bewusst sein: Nur sieben der 33 untersuchten Städte und Gemeinden glänzen mit Bus- und Bahnzeiten von unter 30 Minuten pro Strecke. Autofahrer sind lediglich aus Teltow und Schönefeld in weniger als einer halben Stunde am Ziel. Eine Stunde und mehr am Steuer sind keine Seltenheit. Der Faktor Zeit ist für den Pendelkostenrechner aber eine entscheidende Größe. 

Wie die Modellrechnung funktioniert

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die kalkulatorischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand zuzüglich Notargebühren (2% vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer in Berlin und im jeweiligen Umlandkreis. Dabei wird unterstellt, dass eine Person des Haushalts in der Metropole arbeitet und 220-mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt und vom Berliner Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler also vom Umland-Bahnhof zum Berliner Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto.

Zusätzlich zu den Pendelzeiten werden die Kosten berechnet. Dazu werden Ticketpreise für Bus und Bahn beziehungsweise die Kosten für das Auto von der Anschaffung über Benzin bis hin zu Reparaturen und Wartung herangezogen. Aber auch Zeit ist Geld: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln wird der in Berlin im Mittel erzielte Bruttolohn im Jahr 2019 (22,83 Euro je Stunde) veranschlagt.

Von der Modellrechnung zur individuellen Abwägung

Der Einzelfall weicht selbstverständlich von der Modellrechnung ab: Es macht einen Unterschied, wo im Umlandkreis die Wohnung liegt und wo genau die Arbeitsstelle in der Metropole. Pendeln ein oder zwei Arbeitnehmer; verringern Home-Office- oder Teilzeit-Regelungen die Zahl der Pendeltage? Wie sieht die berufliche Planung generell aus; sind räumliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien müssen womöglich zusätzliche Kinderbetreuungszeiten organisieren, wenn der Arbeitsweg länger ausfällt. Auch das kostet Geld.  PM

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