Kleinmachnow – Ein teures Pflaster zum Wohnen

Kleinmachnow hat mittlerweile den Ruf, einer der teuersten Wohnorte im Berliner Umland zu sein. Wer es sich leisten kann, zieht dennoch nach Kleinmachnow. Mit seiner attraktiven Lage direkt am südwestlichen Stadtrand, einer guten Verkehrsanbindung, viel Grün und einer gut ausgebauten Infrastruktur zählt der Ort in der Immobilienbranche zu den Wohngegenden im gehobenen Preissegment. Laut des Immobilienreports des Unternehmens ­Dahler lag der höchste Quadratmeterpreis bei verkauften Häusern im 2. Quartal 2025 bei 11.605 Euro, im ­Durchschnitt werden 5.480 Euro verlangt.

Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Brandenburg 2024 listet für die Gemeinde allein einen Umsatz von 103 Millionen Euro beim Verkauf von Immobilien und 14,5 Millionen Euro beim Verkauf von Eigentumswohnungen auf. Das teuerste Haus kostete demnach 3,48 Millionen Euro. Grundlage für die Auswertung sind dabei alle Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den Notariaten übermittelt werden. Baugrundstücke sind in Kleinmachnow kaum noch vorhanden. Bei einer Fahrt durch die Gemeinde fallen einem immer wieder die Verkaufsschilder der Immobilienhändler ins Auge. Auf Neubauten, wie etwa die angebotenen ­„Townhouses“ in der Thälmannstraße, trifft man seltener. Nachgefragt sind deshalb vor allem bebaute Grundstücke mit neueren Immobilien in gut saniertem Zustand und gehobener Wohnqualität. Villen mit einer Wohnfläche von etwa 150 m² auf ortsüblichen Grundstücksgrößen werden im Schnitt für 1 ­Million Euro und mehr verkauft. Doppelhaushälften bzw. ein Reihenendhaus mit ca. 125 m² Wohnfläche ­kosten um die 800.000 Euro und Reihenmittelhäuser mit einer Wohnfläche von 100 m² circa 630.000 Euro.

Ältere Häuser, die vor 1990 gebaut wurden, oder etwa Siedlungshäuser aus den 30er Jahren haben es deutlich schwerer auf dem Markt. Die Preise für Handwerker und notwendige Umbauten, aber auch die Kreditzinsen sind mittlerweile stark gestiegen. Weniger finanzkräftige Käuferschichten wägen deshalb genau ab, ob sie noch eine stark modernisierungsbedürftige und energetisch nicht sanierte Immobilie kaufen. Verkäufer solcher älteren Häuser versuchen dennoch Verkaufserlöse wie in der Hochphase 2020/21 zu erzielen, als diese Faktoren noch keine so große Rolle spielten. Im Schnitt berichten alle Immobilienhändler, dass solche Kaufobjekte deutlich länger auf dem Markt sind und sich nicht mehr so einfach wie vor einigen Jahren verkaufen lassen.

Der Traum von den eigenen vier Wänden scheint in Kleinmachnow nur noch einer solventen Käuferschicht möglich zu sein. Auch bei Eigentumswohnungen in Kleinmachnow hat sich das oberste Preissegment an das Preisniveau der gehobenen Wohnlagen von Zehlendorf oder ­Wannsee angeglichen. In der jetzt zu Wohnraum umgebauten Neuen ­Hakeburg wird eine Zweizimmerwohnung von 76 m² für 672.000 Euro und eine Vierzimmerwohnung von circa 150 m2 für rund 1,5 Millionen Euro angeboten. Für einen entsprechenden Luxus muss man bis zu 8.000 Euro/m² auf den Tisch ­legen. Die Immobilienpreise liegen laut ­Immowelt jetzt für Wohnungen durchschnittlich bei 4.384 Euro/m² und für Häuser bei 5.604 Euro. Somit seien die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr um 8,3 Prozent gestiegen.

Private Vermieter orientieren sich bei ­ihren Preisvorstellungen an Berliner Immobilienpreisen der besseren Stadtviertel wie Zehlendorf oder Wannsee. Zeitlich begrenzte Mietverträge sind dabei zunehmend attraktiv. Kleinmachnow ist mit seiner Infrastruktur, wie der ­Berlin Brandenburg International School, ein begehrter Wohnort für zahlungskräftige „Expats“, die internationalen Fach- oder Führungskräfte, die für einen begrenzten Zeitraum außerhalb ihres Heimat-
landes arbeiten.

Ein Durchschnittsverdiener, der im Tarifvertrag arbeite und etwa 40.000 Euro im Jahr verdiene, könne sich, so die Geschäftsführerin der Gemeindlichen ­Wohnungsbaugesellschaft (gewog) Katja Schmidt, die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt in Kleinmachnow nicht mehr leisten. Der ImmoReport gibt aktuell Wohnungsmieten von 18,59 Euro/m² an. Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau werden in ­Kleinmachnow verhältnismäßig wenig angeboten. Einen aktuellen Mietspiegel gibt es in Kleinmachnow nicht, der letzte stammt von 2014. Diese fehlende Transparenz macht es Mietern unmöglich zu hinterfragen, ob die erhobene Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. der Kappungsgrenze von 20 Prozent liegt. Knapp eintausend Mietwohnungen verwaltet die gewog. Um die 280 davon sind Sozialwohnungen mit einer Miete um 6,51 Euro/m². An der ­Förster-Funke-Allee, hinter Bio ­Company, sollen im kommenden Jahr zwei Häuser mit 32 staatlich geförderten Wohnungen gebaut werden. Die Mieten ­sollen ­zwischen 6,50, 9,00 und 12,00 Euro/m² liegen und über Wohnberechtigungsscheine an Einkommensgrenzen gebunden sein.

Laut einer Umfrage von Forsa im Auf-trag von „Save the Children“ unter 1.000 Eltern befürchten 57 Prozent der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen von weniger als 3.000 Euro, die Grundbedürfnisse wie Wohnen, Heizen, Kleidung und Nahrung nicht mehr ausreichend finanzieren zu können.

Ein Lichtblick für Wohnungssuchende könnte der sich andeutende Trend zu weniger frei finanzierten Bauvorhaben sein. Die immens gestiegenen Baukosten lassen sich kaum noch über Mieteinnahmen decken. Der Bau von Sozialwohnungen mit staatlichen Fördergeldern und zinsgünstigen Darlehen sei deshalb für private Investoren zunehmend attraktiv, wie die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“ kürzlich berichtete. Die Bundeszuschüsse für bezahlbares Wohnen sollen zudem von ­aktuell 3,5 Milliarden in den kommenden Jahren noch einmal deutlich auf 5,5 Milliarden Euro steigen.

Ein Blick auf den aktuellen Wohnungsmarkt lässt die Frage aufkeimen, wie weit die soziale Entmischung und der ökonomische Verdrängungsdruck in der Gemeinde vorangeschritten sind? Eine Voraussetzung wäre ausreichend bezahlbarer, nach Größe und Ausstattung geeigneter Wohnraum für alle sozialen Schichten und Altersgruppen. Doch Marktinteressen, die große Anzahl an Eigenheimen und Eigentumswohnungen in der Gemeinde sowie das Bedürfnis so mancher Einwohner, doch lieber „unter sich zu bleiben“ und finanziell und statusmäßig ähnliche Nachbarn zu haben, erschweren eine soziale Mischung zunehmend. Die Herausforderung für Kleinmachnow wird darin bestehen, Gemeinwohl und Marktinteressen in Einklang zu bringen – auch durch Mieterschutz, größtmögliche Transparenz auf dem Wohnungsmarkt und ein größeres Angebot an bezahlbaren Wohnungen.

Fotos: Ute Bönnen