Wie soll Teltow sich entwickeln? – Weiterwachsen, stagnieren oder behutsame Stadtentwicklung?

2004 hatte die Stadt Teltow einen rechtskräftigen Flächennutzungsplan (FNP) vorgelegt, der die Grundlage für weitere bauliche Planungsprozesse bildet. Da dieser ein sehr langfristiges Planungsinstrument ist, kann er bei veränderten Rahmenbedingungen neuen Anforderungen und Erfordernissen angepasst und weiterentwickelt werden. Dies ist mit dem Entwurf eines städtebaulichen Rahmenplans inhaltlich vorbereitet worden, der im Januar letzten Jahres in einer Bürgerversammlung vorgestellt und diskutiert werden konnte. Die endgültige Entscheidung liegt indes bei den Stadtverordneten.

Wir treffen Gregor Borg, Sachgebietsleiter Stadtentwicklung und Bauordnung im Fachbereich Bauen, Planen, Umwelt der Stadt Teltow, der uns darauf hinweist, dass der Entwurf zum städtebaulichen Rahmenplan in den zuständigen Ausschüssen für Bauen, Wohnen und Verkehr sowie für Klimaschutz, Umwelt und Energie bereits vorgestellt und diskutiert wurde. Die Beschlussfassung des städtebaulichen Rahmenplanes durch die Stadtverordnetenversammlung wird seitens der Verwaltung zeitnah angestrebt. Der städtebauliche Rahmenplan bildet wiederum die Grundlage für die anschließende Fortschreibung des Flächennutzungsplanes der Stadt ­Teltow. Der Entwurf des Rahmenplanes beinhaltet grundlegende Aussagen zu Bebauungsschwerpunkten, Verkehr sowie Grünflächen.

Dabei hat sich die Stadt auf drei Konzeptbereiche fokussiert:

Konzeptbereich A: Biomalz-Fabrik entlang der Iserstraße und Umgebung

Konzeptbereich B: Gewerbegebiet um die Stahnsdorfer Straße / Schenkendorfer Weg nordwestlich von Ruhlsdorf. Erweiterung Gewerbegebiet

Konzeptbereich C: Quartier östlich des Regionalbahnhofs Teltow. Mischung aus Gewerbe und Wohnen. Geplant sind 100 bis 400 zusätzliche Wohneinheiten.

Doch bevor wir uns den Konzeptbereichen im Detail widmen, hier noch einige grundsätzliche Anmerkungen: Teltow hat viele Zentren, die teilweise „auseinandergewachsen“ sind. Aber das bedeutet nicht, dass die Freiflächen zugebaut werden, sondern im Gegenteil, bestehende Siedlungsgebiete sollten weiterentwickelt und Freiräume erhalten, vorhandene Biotope vernetzt und freie Flächen zusammengeführt werden. Das kann beispielsweise durch ein umfangreiches Fahrradwegenetz geschehen, welches Grün- und Parkanlagen verbindet. Unbedingt muss auf entsprechende Frischluftschneisen und die Erhaltung des ohnehin schon mageren Waldbestandes geachtet werden. Eine bauliche Nachverdichtung soll nur in schon gut erschlossenen innerstädtischen Bereichen erfolgen. In der oben genannten Bürgerversammlung wurden auch Fragestellungen diskutiert, inwieweit Teltow noch wachsen soll und kann, für wen vorwiegend gebaut werden soll, wo Baupotenziale zu identifizieren sind und wo diese bereits vorhanden sind. Teltow ist zwar eine grüne Stadt, das meiste Grün wird aber landwirtschaftlich genutzt. Die Waldfläche hingegen beträgt nur drei Prozent.

Konzeptbereich A

Hier richtet sich das Augenmerk besonders auf den Ost-West-Grünzug, der auf Wunsch der Bürger und Bürgerinnen unbedingt als Kaltluftschneise sowie Grün- und Wegeverbindung offengehalten werden sollte. Für die Striewitzaue, die im derzeit gültigen Flächennutzungsplan vollständig als Baugebiet ausgewiesen ist, ist eine aufgelockerte Zeilenbebauung geplant. Aber, so erklärt Gregor Borg, es wird dort keine weiteren Einfamilienhäuser geben. „Wir müssen sparsam mit dem Boden umgehen“, sagt er. „Um möglichst viele öffentliche Flächen zu erhalten und der akuten Wohnungsnot entgegenzuwirken, brauchen wir Geschosswohnungsbau, in denen jeweils Familien, Paare oder Einzelpersonen wohnen können.“ Dafür bedarf es aber eines gesonderten Bebauungsplans. Langfristig vorstellbar ist weiterhin ein Rückbau der Garagen im Süden an der Bodestraße. Hier könnte mit einer lockeren Zeilenbebauung neuer Wohnraum geschaffen werden. Geplant ist außerdem der Ausbau und die Weiterführung des Fuß- und Radwegs entlang des ehemaligen Industriegleises über die S-Bahn-Gleise. Für einen ersten Bauabschnitt dieses insgesamt zirka 4.225 Meter langen geplanten Weges ist bereits ein Förderantrag gestellt. Außerdem wird eine durchgängige Nord-Süd-Verbindung von den Buschwiesen in Richtung Süden erwogen. Auf jeden Fall, so der einhellige Wunsch in der Bürgerversammlung, sollen die Buschwiesen auch nach dem Bau der S-Bahn bewahrt bleiben.

Zusammenfassend:

Positiv
Striewitzaue als Freiraum so wenig wie möglich bebauen
Offene Typologien an der Landschaft
Entsiegelung der Garagenflächen
Behutsame Nachverdichtung der Zeilen an der Bodestraße

Kritik
Die Kaltluftschneise westlich der
Biomalz-Fabrik findet nicht genug
Berücksichtigung in den Varianten
Blockstrukturen ortsfremd
Iserstraße nicht anböschen

Wünsche
Autofreies Quartier mit einer
Quartiersgarage bspw. auf der
Biomalz-Fabrik oder Tiefgaragen
Belebung von Schlüsselsituationen durch aktive Erdgeschosszonen
Anknüpfung des Parkplatzes an der S-Bahn-Haltestelle über die Rudongstraße

Konzeptbereich B

Dieser Planungsbereich wird hauptsächlich gewerblich genutzt, ist teilweise brachliegend und hat daher großes Ausbaupotenzial. So könnte beispielsweise ein Büro- und Forschungsband entlang des Schenkendorfer Wegs entstehen. An der Straße An den Ritterhufen bietet sich straßenbegleitend reines Gewerbe an. Allerdings sollte kritisch geprüft werden, wie viel Gewerbe Teltow tatsächlich benötigt, um eine ausgewogene Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit zu gewährleisten. Von vielen der Teilnehmenden an der Bürgerversammlung wurde der Anteil an Gewerbe als zu groß empfunden. Außerdem, so die einhellige
Meinung, dürfe die Bebauung nicht zu eng werden. Es müsse genügend Platz für Frischluft und Erholung bleiben.

Zusammenfassend:

Positiv
Nord-Süd-Grünzug als Verbinder
Unterschiedliche Nutzungsangebote im Konzeptbereich (Freiraum sowie bauliche)
Südlich der Stahnsdorfer Straße wird eine Wohnnutzung begrüßt
Offene Struktur aus Variante 2 soll mitgenommen werden

Kritik
Überbauung unversiegelter Flächen sollte vermieden werden
Zu viel Baumasse in beiden Varianten
Schenkendorfer Weg als MIV Straße notwendig?
Typologie des Neubaus sollte sich an der Typologie des Bestandes orientieren

Wünsche
Größerer Grünzug
Bestand soll mitgedacht werden (bspw. PV-Anlagen auf bestehenden Gewerbehallen)
Grünbrücke über Stahnsdorfer Straße

Konzeptbereich C

Dieser Bereich ist am konfliktbehaftetsten. Der Güterumschlagplatz hinter dem Regionalbahnhof sorgt wegen seiner Staub- und Lärmproduktion immer wieder für Unmut bei den anliegenden Bewohnern. Der Umschlagplatz bzw. die Bahnanlagen seien allerdings schon seit über 100 Jahren genehmigt, so Borg. Schüttgut werde dort umgeladen, und er diene auch als Umschlagplatz für den Neubau der Dresdner Bahn. „Der Rahmenplan soll auch dazu dienen, diesen Bereich städtebaulich besser zu ordnen“, erläutert er. „Er ist ein gutes Instrument, um eine intelligente bauliche Entwicklung am Rand des Güterbahnhofs zu entwerfen und damit die dahinterliegenden Einfamilienhäuser vor Staub und Lärm zu schützen. Dieses Einfamilienhausgebiet könnte dann mit Geschoss- und Reihenhäusern behutsam weiterentwickelt werden. Hierdurch könnten 100 bis 400 neue Wohnungen geschaffen werden.“ Dies bedeutet allerdings auch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen. Schon heute fahren viele Pkws und Laster durch die Robert-Koch-Straße in der viele Wohnhäuser stehen. Vor diesem Hintergrund wurde durch die Verwaltung ein Erschließungsvorschlag erarbeitet, der eine Umgehungsstraße am östlichen Rand des Plangebiets vorsieht, wodurch das Gewerbegebiet getrennt von der bestehenden Wohnnutzung erschlossen werden soll. In der oben erwähnten Bürgerversammlung wurde ebenfalls die Aufenthaltsqualität am Regionalbahnhof bemängelt. Allerdings, erklärt Gregor Borg, habe die Stadt ­Teltow dort nur bedingt Gestaltungsmöglichkeiten, da es sich überwiegend um private Flächen handelt. Möglicherweise könnten sich vor dem Bahnhof an der Mahlower Straße Nahversorger (zum Beispiel Kiosk, Apotheke, kleine Gastronomie) ansiedeln.

Zusammenfassend:

Positiv
Variante 1 wird bevorzugt (klare Nutzungsverteilung zur Minderung der Konflikte zwischen Wohnen und Gewerbe, neu entwickelte Erschließung für Gewerbeverkehr, gestaltete Grünfläche / zentraler Park)
Der südliche Bereich (aufgelockerter Gewerbehof, PV und Grün) in Variante 2
Ankommensort im Norden am Bahnhof

Kritik
Teils zu massive Gebäude
Parkflächen nicht im städtischen Eigentum
Aufenthaltsqualität am Platz am
Bahnhof (Ankommensort) herausfordernd

Wünsche
Weitere Beteiligungsveranstaltung für den Konzeptbereich C
Weitere kontinuierliche Beteiligung über die aktuelle Planung hinaus
Bewältigung der Verkehrsproblematik
Nicht zu dicht bebauen
In den Dialog mit den Eigentümern und Eigentümerinnen und Betreibenden des Güterbahnhofes treten
Vernetzung der Radwege prüfen

Alles nur ein Wunschkonzert?

Vieles wurde und wird kontrovers diskutiert: Einerseits soll Teltow eine grüne Stadt bleiben mit einem hohen Erholungswert, andererseits kommt die Stadt wegen ihrer exponierten Lage nahe ­Berlin und Potsdam nicht um Wohnungsbau herum. Dann gibt es diejenigen, die einen generellen Zuzugsstopp fordern. Allerdings ist hier die Stadt nicht alleiniger Entscheidungsträger. Das Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung des Landes Brandenburg, das Landesamt für Bauen und Verkehr sowie die Regionale Planungsgemeinschaft Havelland-Fläming erarbeiten Landes- und Regionalpläne, die für die Stadt Teltow keine Obergrenze vorsehen. Auch eine Beschränkung von Gewerbe und Dienstleistungsbetrieben wird von einigen gewünscht – schon jetzt pendeln jeden Morgen mehr Menschen nach Teltow ein als aus. Doch um sich weiterzuentwickeln, braucht es die Gewerbesteuer. Viele Anregungen zielten auch auf eine Stärkung des Radverkehrs und des ÖPNV, der gerade in den Randlagen weniger gut ausgebaut ist.

Deshalb ist ein städtebaulicher Rahmenplan ein gutes Instrument, um Nachverdichtungs- und Freiraumpotenziale und ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe innerhalb der Stadt auszutarieren, auch wenn darüber noch etliche Jahre ins Land gehen werden. Und Diskussionsbedarf bleibt allemal.

Fotos: Stadt Teltow/Elisabeth Kaufmann